刚刚过去的5月，杭州楼市蔓延着一股强烈的担忧情绪。网红小区价格跳水、成交量大幅下滑、挂牌量一路走高……这座炙手可热的新一线城市，楼市十分低迷。

此轮楼市动荡，在阿里大裁员中升至顶峰。但追本溯源，互联网行业的调整绝非最主要因素，杭州楼市的低迷早就有迹可循。

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二手房价格跳水

成交量逐月下滑

引爆此轮楼市担忧的，是阿里总部所在的未来科技城板块价格跳水。

在阿里大裁员消息全网疯传之时，未来科技城“三兄弟”（阳光城未来悦、东原印未来、中南樾府）房价齐齐走低，引发房东普遍担忧。贝壳找房显示，阳光城未来悦目前在售房源一共116套，主流挂牌价格介于5.5万元/平方米至6.5万元/平方米之间，而在巅峰时期，小区整体挂牌均价曾突破7万元/平方米。

东原印未来成交单价最高曾达到9万元，目前最低挂牌单价约5.4万元，且自4月成交一套房源后，截至目前没有新的成交。中南樾府4月至今也仅成交一套房源，79套在售房源中，有10套于近期调低了挂牌价。一时间，“杭州房价要雪崩”“码农高杠杆房断供”等说法甚嚣尘上。

这是杭州全市二手房价格跳水的一个缩影。房天下数据显示，今年5月，杭州二手房均价为37351元/平方米，与去年同期相比，下跌了5.8%；与近三年的最高点相比，下跌了7.4%。国家统计局数据也显示，今年1-4月，杭州二手房均价较去年同期相比下跌了1.2个百分点。

除了价格跳水，杭州二手房成交量逐月下滑，也引发了强烈的担忧情绪。

今年3月份，杭州楼市曾短暂迎来小阳春。据杭州贝壳研究院数据，3月杭州二手房成交量达到10828套，创下近两年新高。不过这波冲高未能延续，4月成交量便降至7635套，跌幅近30%；5月继续下滑，成交量不及7000套。

成交量下滑的同时，挂牌量还在一路走高。今年4月，杭州市区二手房挂牌量高达21.29万套，其中住宅挂牌量17.31万套，创历史新高。杭州二手房新增挂牌量，继2月份突破万套后，3月、4月又分别增加了1.8万套、1.9万套，将挂牌量推向新高。

如今，杭州二手房市场明显供过于求，大多数房东只能通过降价才能卖出房子。杭州贝壳研究院数据显示，在4月份已下定房源中，95.1%的房子是降过价的，其中63.2%的降价成交房源，降价幅度在10%以上。杭州当地媒体钱江晚报，近日还发布了《杭州房东的焦虑：我的二手房卖不掉》的稿件，结论同样是“如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉”。

不过，成交量下滑跟阿里大裁员可能没多大关系。一方面，3月小阳春已经使楼市积压的需求得到一定释放，接下来有所回落也正常。另一方面，从5月最后几天的成交情况来看，二手房成交量甚至不降反升，5月30日成交390套，达到月度最高值。

更值得一提的是，杭州楼市成交最低迷的时间其实是去年。2022年，杭州市区（不含临安）二手房成交量仅有5.41万套，创下近六年新低，与2020年的10.28万套相比几近腰斩。全年成交量最高的月份是6月（6738套），尚不及今年小阳春后趋于平缓的4月和5月。

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全国楼市普遍低迷

杭州房价虚高回调

总体来看，阿里大裁员确实给周边二手房市场带来了一定的消极影响，但绝非杭州楼市动荡的主要原因。

多名业内人士在接受媒体采访时表示，近期杭州房价的走势更多的是整体经济环境不佳、楼市低迷和互联网行业调整的综合结果，“经济复苏也是需要时间的，即便不裁员，目前楼市的行情也是一般”。

要知道，在过去的2个月里，重点城市的楼市普遍比较低迷。据诸葛数据研究中心统计，今年4月、5月，北京、深圳、杭州、南京等10大重点城市二手房成交量环比均有明显下滑。北京5月二手房网签12982套，较3月份的22192套同样是几近腰斩。

重点城市的房价也普遍下滑。国家统计局数据显示，今年1-4月，除北京、上海、长沙、成都、无锡等少数热门城市，其余城市二手房价格均不及去年同期。杭州房价下滑了1.2个百分点，广州、南京、深圳、厦门、重庆、武汉分别下滑了0.8、1.2、1.9、2.2、2.6、4.8个百分点。杭州不是唯一一个，更不是最严重的一个。

此外，杭州近年房价虚高，回调也属正常现象。早在2010年，杭州房价已超过2万元/平方米，仅次于上海和北京，高居全国第三。此后国家开始限购，杭州房价在2011年-2015年呈下滑趋势，降至1.8万元/平方米左右。

2016年起，在互联网经济高速发展和G20峰会、亚运会等强力带动下，杭州房价又开始飞涨，2022年已突破4万元/平方米，仅次于四大一线城市和厦门，比GDP相当且位置相近的南京高出了15%以上，居民杠杆率更是居全国之首。在如今这样的大环境下，虚高的房价开始回调实属正常。

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经济人口优势仍在

房价回调或有助益

从长期来看，杭州房价回调并不一定是坏事。

众所周知，杭州是全国最依赖土地财政的城市之一。从2017年起，杭州卖地收入就一直在2000亿元以上，与上海轮流争夺冠军宝座。

卖地让杭州富得流油，撑起了近年城市扩张、疯狂基建所需的巨额花销。但它的实体经济却愈发薄弱，二产占比从2011年到2021年持续下滑，一度降至30%以下。杭州的消费也低于预期，社消总额一直不及GDP排名落后的南京。

从短期来看，房价回调或影响杭州经济增速，但从长期来看，对释放消费和投资、壮大实体经济都有一定助益，这也正是杭州要努力的方向。2023年，杭州将“聚焦实体经济”写入政府工作报告，提出要加快打造智能物联、生物医药、高端装备、新材料、绿色能源五大产业生态圈，更屡次强调坚持“房住不炒”，转变的决心已经显露。

此外，房价回调也能进一步增加杭州的人口吸引力。上一个十年，杭州是全国最有人口吸引力的城市之一，常住人口增长324万人，高居全国第六。2021年和2022年，杭州常住人口分别增长23.9万人、17.2万人，虽然高居全国前三，但增量却有所下滑。

城市发展离不开人才，而人才选择城市，考虑的最主要因素无非是就业和居住。一个房价友好的城市，对于人才的吸引力是相当巨大的。2022年，长沙超越杭州成为全国人口增量第一城，低房价无疑是关键的制胜法宝。

如今，杭州仍是年轻人最青睐的城市之一，房价回调将使其吸引力更上层楼。届时，大量人才持续流入，一方面可以助力城市经济发展，一方面也带来更多住房需求。经济、人口、楼市相辅相成、互为助益，杭州的发展会更加健康有序。

参考资料：

[1] 阿里陷入裁员罗生门，杭州楼市不淡定.时代财经

[2] 杭州房价雪崩码农断供？阿里裁员传闻后未来科技城房价下跌，到底有多严重？华夏时报

[3] 2022杭州楼市成绩单全解析.钱江晚报

[4] 环比大跌，二手房又“凉”了？中国新闻周刊

[5] 二手房月报|5月重点10城二手房成交跌幅收窄.诸葛找房数据研究中心